la tua casa a Bologna vale 2€ al kg, che faccio taglio??

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La mortadella si vende a peso.

Perché invece le case si debbono vendere a occhio?

Non meriterebbero almeno lo stesso trattamento della mortadella?

….scusate sono già arrivato alla conclusione, partiamo dall’inizio.

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Io a Bologna faccio l’intermediario immobiliare, insomma il mediatore, l’agente immobiliare.

In realtà ho un profilo professionale un po’ particolare ma questo oggi c’entra poco.

Quello che conta ai fini di questo post è che mi capita abbastanza di frequente di dover ipotizzare il valore di un immobile.

Ma come si valuta un immobile?

Esistono vari criteri di stima ma anche questo per adesso non importa.

Aldilà delle metodologie utilizzate voglio invece concentrarmi su una domanda che faccio prima di tutto a me stesso.

E’ possibile valutare correttamente un immobile “al volo”, in 15 minuti mentre lo si sta vedendo per la prima volta e oltretutto verbalmente????

Senza sapere con certezza quanti metri è grande la casa da valutare?

Senza avere certezza della regolarità catastale, urbanistica ed edilizia?

Senza avere coscienza del fatto che sia esposta a sud o a nord?

Senza tenere conto nella determinazione del prezzo del fattore-tempo?

Senza aver raccolto TUTTE le informazioni necessarie e poi aver passato un paio d’ore almeno a riordinarle in ufficio facendo analisi e confronto.

E pensate sia minimamente sensato fare una valutazione immobiliare senza metterla nero su bianco ed assumendosene così la responsabilità?

Per me la risposta è CATEGORICAMENTE NO.

MAI.

IN NESSUN CASO.

E ciò per 2 motivi fondamentali.

Il primo ed il più importante è che se lo faccio “a voce” non lascio traccia delle mie affermazioni, è come se non me ne assumessi la responsabilità.

Verba volant.

E’ come sputare nell’oceano, da lì a due secondi le prove che lo hai fatto sono scomparse.

E poi c’è un secondo motivo altrettanto importante.

E cioè che mi tremerebbero le ginocchia a fare una valutazione senza aver ragionato, mediato, catalogato, confrontato, telefonato, misurato, letto, contato, elencato, dormito, guardato e riguardato e poi ancora analizzato e……variegato.

Potrei elencare senza prendere mai fiato almeno 100 variabili che possono spostare ciascuna dello 0,5% il valore di un immobile.

Se qualcuno ha dei dubbi prego si accomodi, accetto sfide.

E a casa mia 100 volte 0,5% fa un bel 50% di differenza.

A questo punto delle due una.

O io sono così stramortito da non riuscire a fare questo lavoro in estemporanea oppure chi lo fa commette anche un secondo errore.

E cioè quello di essere superficiale.

Da anni nel mio settore e sempre più in questo momento di profonda crisi si sta diffondendo una controcultura (secondo me) che vuole trasformare l’incontro con il potenziale cliente che deve valutare il suo immobile (in gergo si definisce appuntamento di acquisizione) in una sveltina dal sapore puttanesco.

Una sveltina.

Facciamo un esempio concreto?

E facciamolo va!

Una grande organizzazione mondiale leader in Italia nella formazione nel settore immobiliare spiega ai suoi corsi che è facile trasformare il cliente che si ha di fronte in una montagna di denaro.

In realtà non lo chiama nemmeno cliente, lo chiama SCONOSCIUTO.

Dice proprio così:

“E’ facile trasformare lo sconosciuto che hai di fronte in una montagna di denaro”.

Questo spiega tutto.

Per loro è uno SCONOSCIUTO.

E altro non potrebbe essere visto che raccomandano di macinarne una decina al giorno.

Spiegando che per 5 giorni lavorativi a settimana per 42 settimane lavorative all’anno fanno N milioni di euro di provvigioni da spendere in auto, vestiti e vacanze.

E magari se non fai così sei uno sfigato che non ha voglia di far soldi!!!!

Come si fa a triturare 10 clienti al giorno tutti i giorni che manda Dio?

C’è un modo solo.

Far durare gli incontri 10 minuti.

Come una sveltina appunto.

E magari il tizio che hai di fronte invece si aspetta che tu lo faccia con coscienza, con ragionevolezza, con il massimo dell’impegno.

Bologna è piena di agenti immobiliari che le valutazioni le fanno così.

Molti li conosco ed alcuni sono oltretutto persone di cui ho stima.

Sono trasecolato.

Suppongo anche nel resto d’Italia funzioni spesso così.

Danno un occhiata alle stanze, guardano qua e là e poi si siedono con te intorno al tavolo della cucina e ti dicono quanto vale.

La mortadella si vende a peso.

Le case non meriterebbero almeno lo stesso trattamento?