by Innovando GmbHIl valore degli immobili a Bologna e la parabola del tennis
Il valore degli immobili a Bologna e la parabola del tennis
Partiamo da un principio che difficilmente potrai mettere in discussione.
Ed ossia che quando acquisti un immobile ti viene sicuramente voglia di sapere con precisione A QUANTO AMMONTANO I METRI QUADRATI, anche perché solo così scopri QUANTO LO STAI PAGANDO (appunto al mq).
Ma quindi come si calcola la metratura commerciale di un immobile?
Bel tema no?
Beh, innanzitutto per ciò che attiene al valore economico di un immobile, sappi che NON DOVRAI MAI far riferimento alla superficie calpestabile, ma bensì alla SUPERFICIE COMMERCIALE, cioè quella che rappresenta la somma di:
- ogni spazio relativo ai vani interni
- tutti i muri interni ed esterni
- gli eventuali altri spazi come balconi, cantina, box auto, giardino ecc..
Disponendo di alcune cognizioni tecniche ed operative di base, facilmente reperibili anche su internet, in alcuni casi questi conteggi possono essere abbastanza facili da smarcare.
Ma attenzione, non è sempre così.
Perché ogni processo analitico che contribuisce a definire il valore di un immobile, è un mix unico ed irripetibile di dati tecnici e commerciali, che peraltro gioco-forza in buona parte possono essere solo ipotizzati, facendo appello a:
- consuetudini tipiche della zona
- andamento contingente del mercato immobiliare locale
- scelte (soggettive) del valutatore
In definitiva, è solo successivamente all’eventuale avvenuta transazione immobiliare, che sarà possibile (forse) sapere SE LA STIMA DI VALORE DELL’IMMOBILE SI E’ RIVELATA CORRETTA, ossia conoscere l’esito della partita che quell’immobile, a quello specifico prezzo, ha giocato con il mercato.
Arrivo quindi a dirti che stimare il valore di un immobile è sempre un’attività professionale estremamente complessa e che oltretutto il risultato ragionevolmente non può MAI essere un numero specifico MA BENSI’ UN RANGE.
Per capirci meglio non si dovrebbe mai dire che la stima del valore di un immobile ha dato come risultato 877 mila euro, ma più ragionevolmente tra 850 e 900 mila euro.
Devi accettare, che in ogni singolo metro quadrato di ciascun immobile della nostra città, convergono una mole notevole di sotto-caratteristiche.
E quindi che per assurdo 2 appartamenti di identica metratura, magari nella stessa zona, o addirittura nello stesso palazzo e nello stesso pianerottolo, possano essere transati a prezzi di vendita COMPLETAMENTE DIVERSI TRA LORO.
Vuoi che te lo dimostro?
Bene, scommessa accettata.
Facciamo allora che io dovrò convincerti del fatto che ogni vano di ogni casa di Bologna, oltreché di metri quadrati, è fatto anche di caratteristiche ulteriori che ne migliorano o peggiorano, la godibilità E CHE DI CONSEGUENZA HANNO UN IMPATTO SUL VALORE ECONOMICO.
Ipotizziamo a questo punto di dover valutare 2 case posizionate NELLO STESSO EDIFICIO e addirittura PERFETTAMENTE IDENTICHE quanto a metratura.
E supponiamo per semplicità di voler prendere in esame per ognuna delle due unità immobiliari le caratteristiche (e di conseguenza il valore economico) di 3 ambienti in particolare, ossia:
- il salone, che in entrambi le unità immobiliari è di complessivi 30 metri quadrati
- il balcone, identico per consistenza, cioè di 6 metri
- il grande garage di 35 metri, di cui entrambi gli immobili sono dotati
Attenzione, ti sto per dimostrare che in questi 3 specifici ambienti, aldilà della metratura, esistono elementi oggettivi CHE POSSONO MODIFICARE SENSIBILMENTE la godibilità dello spazio e quindi di conseguenza il loro valore economico.
Scopriremo altrettanto che il processo attraverso il quale, tali apparenti sfumature influenzano il prezzo, ha delle componenti di interpretazione SOGGETTIVE, per cui variabili.
E quindi comprenderemo infine che il valore economico di stima di un immobile può essere determinato SOLO esprimendolo all’interno di un range, che mediamente può essere di circa il 10%.
BENE, COMINCIAMO COL DARE UN VALORE AI 2 SALONI (di 30 mq.)
Verrebbe da pensare che un bel salone di 30 metri in una data via della nostra Bologna possa avere un valore economico oggettivo.
Cioè, che ci vuole, si prende il valore medio di zona e si moltiplica per 30, no?
Beh non è così ed è peraltro dimostrabile.
Perché gli stessi 30 metri potrebbero essere:
- esposti direttamente su una via trafficata (MINUS) piuttosto che su un parco silenzioso (PLUS)
- con un’altezza interna dei soffitti di mt. 2,70 (STANDARD) oppure di 5 metri, cioè legittimamente soppalcabile al fine di realizzare altri spazi abitativi (PLUS)
- dotati di una sola finestra (STANDARD) oppure in alternativa di 2, così da garantire una maggiore luminosità e consentire potenzialmente anche il frazionamento in 2 vani (PLUS)
ADESSO TOCCA AI BALCONI (di 6 mq.)
Un balcone di 6 metri, è sempre e soltanto un balcone di 6 metri, no?
Verrebbe da pensare quindi che il suo valore, perlopiù se nella stessa zona e nello stesso stabile, debba essere il medesimo.
E invece no, perché cambia se:
- al balcone vi si accede dal salone (PLUS) invece che da una delle camere da letto (MINUS)
- misura 1 metro di larghezza per 6 di lunghezza (STANDARD) oppure 2 metri di larghezza per 3 di lunghezza, (PLUS) ossia vi sono consentiti usi ulteriori (ad esempio la collocazione di un tavolo e 4 sedie)
- gode di un’ottima privacy (PLUS) o invece al contrario la stessa è fortemente compromessa (MINUS)
ED INFINE DIAMO UN VALORE AI 2 GARAGE (di 36 mq.)
Bene, ti faccio una domanda.
Se allo stesso identico prezzo ed anche a parità di zona e dimensioni tu devi acquistare un garage, nelle varie ipotesi che di seguito ti presento, quale scegli?
- il primo è al piano terra ed è dotato di una finestra (PLUS), mentre il secondo è interrato (STANDARD)
- Uno è collegato internamente al vano scale dell’edificio e di conseguenza all’appartamento (STANDARD) e l’altro ti obbliga per raggiungere il relativo appartamento ad un percorso esterno esposto alle intemperie (MINUS)
- il primo è profondo 10 metri e largo 3,5 (MINUS), mentre il secondo è largo 6 metri e profondo altrettanto (STANDARD), ossia atto a contenere comodamente 2 auto affiancate
OK, esperimento finito.
E credimi, per qualsiasi dei vani di qualunque immobile di Bologna, potrei proporti 100 POSSIBILI SFUMATURE che ne influenzano il valore.
Per cui, ben venga il conteggio autonomo ed analitico dei metri quadri dell’unità immobiliare che intendi acquistare a Bologna. Ma ti sia ben chiaro che per dare un valore ad ogni singolo metro quadrato dovrai dotarti di adeguate conoscenze tecniche ed una consistente esperienza commerciale.
Insomma, per concludere, puoi decidere serenamente di valutare un immobile a Bologna dando un’occhiata ai prezzi sui portali della zona e conteggiando i metri alla boia d’un Giuda.
Lo fanno in tanti, puoi farlo pure tu.
