Come fare un investimento immobiliare senza rischiare l’osso del collo

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Decidere di fare un investimento immobiliare non è affatto semplice.

Non basta avere i piccioli. Serve testa.

Negli scorsi articoli ti ho parlato delle vere motivazioni che ci sono nel backstage dell’acquisto di una nuova casa. C’è l’acquisto per motivi affettivi, quello che mira al prestigio e quello a fini di investimento.

Spesso queste motivazioni si mescolano.

E’ comune ritrovarle tutte insieme ma bisogna distinguere tra chi compra per investimento e quelli che comprano per le altre 2 motivazioni (prestigio o valori affettivi).

Per chiarezza va precisato anche che chi compra per le altre 2 motivazioni di sicuro ambisce sempre a vedere nel tempo il capitale rivalutato.

IN TUTTA LA MIA VITA NON HO MAI CONOSCIUTO NESSUNO CHE FOSSE FELICE DI VEDER DIMINUIRE IL PROPRIO CAPITALE.

Quindi, ciò detto, le categorie di acquirenti immobiliari che hanno a che fare con il tema INVESTIMENTO sono 3:

1. chi compra per PRESTIGIO ma ha anche piacere che nel tempo il bene si rivaluti
2. quelli che comprano per MOTIVI AFFETTIVI e, anche a loro, non dispiace che nel tempo la loro casa si rivaluti
3. e quelli che comprano solo per INVESTIMENTO, che godono solo se nel tempo l’immobile si rivaluta

Per ognuna delle 3 categorie vanno però qualificati i tempi di durata dell’investimento.

Gli immobili infatti sono naturalmente vocati ad essere un investimento a lungo termine e quindi, se si analizzano i rendimenti su un arco temporale ampio, i risultati storicamente ci sono (qui trovi un articolo interessante).

E’ anche vero che analizzando solo questi ultimi anni la situazione è un tantino diversa (leggi qui).

La lezione che possiamo trarre è che, se si scende sotto i 10-12 anni, l’investimento è molto a rischio. E questo rischio aumenta se si pensa di monetizzare in 2-3 anni o anche solo in 90 giorni.

Ecco, in questo caso l’acquisto in questione può stare in piedi solo se hai le idee chiare su cosa cerchi. Su come lo userai, come può essere trasformato, sui prezzi, sulle possibilità di valorizzazione (frazionamento, ampliamento, cambio d’uso ecc.), sui costi della valorizzazione.

E’ ovvio che, tenere un immobile in portafoglio per 50 anni, significa avere un atteggiamento da “cassettista”, minimizzare i rischi ed aspettarsi un rendimento simile a quello di un’obbligazione.

Fare trading invece significa avere un atteggiamento da “investitore” puro.

Aumentare considerevolmente la velocità di rotazione delle operazioni di acquisto e rivendita signfica certamente puntare ad un rendimento molto più alto ma anche aumentare sensibilmente il rischio.

Esiste una sola maniera per ridurre il rischio di un investimento immobiliare che deve produrre importanti ritorni economici nel breve termine.

• devi metterti nelle condizioni di conoscere, meglio di chiunque altro, il mercato per approcciarlo con lucidità e consapevolezza

Esiste una sola maniera per comprimere al limite minimo la durata temporale di un investimento immobiliare.

• devi essere in grado di aumentare esponenzialmente la tua cultura fiscale e commerciale

Esiste una sola maniera per intuire quando si ha di fronte l’immobile che può essere valorizzato.

• devi essere capace di progettare e realizzare un business plan completo e realistico

Esiste una sola maniera per individuare l’investimento immobiliare migliore.

• devi semplicemente indagare tutto il mercato, nulla escluso

Servono cultura e relazioni.

Altrimenti non sei un investitore immobiliare ma un dilettante allo sbaraglio.

Può andarti bene una volta, forse.

Magari imbrocchi anche la seconda se sei fortunato.

Ma, se non sei un professionista dell’investimento immobiliare, non studi per diventarlo e/o non cerchi (e paghi) professionisti più capaci di te, possibilmente i più bravi, rischi di farti molto male.

Pensaci.