Borsini immobiliari: ecco perché non li devi usare per valutare la tua casa

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Ne esistono molti e molte istituzioni pubbliche li usano quotidianamente:

• le filiali delle maggiori banche bolognesi li utilizzano per le perizie immobiliari;
  
• l’Agenzia delle Entrate produce il suo personalissimo Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI);
  
• le associazioni di categoria degli agenti immobiliari di Bologna (FIMAA e FIAIP) si vantano a loro volta di realizzarne uno;
  
• NOMISMA idem;
  
• tutti gli immobili all’asta presso il Tribunale di Bologna sono supportati da una perizia che trova spesso come unico fondamento i valori di uno di essi;
  
• in rete poi ne trovi diversi altri.

Di cosa parlo? Ma degli “osservatori immobiliari”.

Volgarmente detti borsini immobiliari, ossia quelle banche-dati da cui è prassi attingere informazioni quando si vuole attribuire il valore corretto ad un bene immobile.

Così come quando vendi o compri un SUV vedi le quotazioni dell’usato su Quattroruote.

Il procedimento è semplice.

Basta accedere alla tabella territoriale riferita alla zona su cui insiste l’immobile e moltiplicarla per il numero dei metri dell’immobile, et voilà, il gioco è fatto.

Niente di più sbagliato e te lo dico chiaramente.

Non valutare MAI la tua casa di Bologna utilizzando i borsini immobiliari.

Partiamo da una considerazione che è fondamentale.

Mi occupo di property finding a Bologna da 15 anni e, facendo un calcolo approssimativo per difetto, in questo lasso di tempo ho valutato più di 1500 immobili.

Tutti quanti sotto le 2 torri.

Bene, quello che voglio dirti è che tutte le volte ho sempre consultato ANCHE i vari borsini immobiliari.

Ho detto anche.

Eh sì.

Perché l’inghippo consiste proprio in questo.

Non sono qui per disconoscere il valore di questi dati.

Voglio solamente aiutarti ad utilizzarli correttamente.

Al contrario di quello che puntualmente (purtroppo) viene fatto.

I borsini contengono dati statistici e come tali rappresentano un riferimento, un supporto, un punto di partenza.

Rappresentano solo uno degli elementi da prendere in considerazione.

Non certo l’unico.

Oltre ad esso, giusto per essere sintetici, per cercare di azzeccare il valore di un immobile collocato a Bologna in una precisa posizione, è necessario perlomeno:

• saper misurare i metri “alla bolognese”;
  
• indagare i valori reali del venduto nelle immediate vicinanze;
  
• conoscere e quantificare la “domanda” di mercato che l’immobile andrà a stimolare;
• qualificare tutti i “plus” ed i “minus” di quello specifico immobile (sono almeno almeno una trentina i fattori di correzione che vanno applicati) e attribuirgli un valore economico;
  
• innestare ulteriormente nell’analisi il fattore “tempo”.
  

Quindi lo ribadisco, i borsini sono sacrosanti, bellissimi, davvero interessanti.

Ma purtroppo è troppo facile accedere a quelle maledette tabelle ed il risultato è che se per valutare il tuo immobile a Bologna usi solo quelli. Così facendo rischi di confondere le statistiche con la realtà e di farti ridere dietro direttamente dal pollo di Trilussa.

Soprattutto perché il rischio sopravvalutazione/sottovalutazione dell’immobile è dietro l’angolo. E in un caso porta alla fregatura e nell’altro alla delusione ed alla perdita di tempo.

Rispetto ai borsini immobiliari è giusto infatti che tu sappia che:

• esistono una marea di sentenze della Corte di Cassazione che ribadiscono che le quotazioni contenute nei borsini sono idonee solamente a “condurre ad indicazioni di valori di larga massima”;
  
• ci sono anche parecchie sentenze, sempre della Corte di Cassazione, che hanno fatto soccombere l’Agenzia delle Entrate nei contenziosi in cui, basandosi proprio sui borsini, elevava verbali ipotizzando valori di transazione più alti di quelli dichiarati dalle parti;
  
• la stessa Bankitalia ha invitato ufficialmente le banche italiane ad evitare di periziare gli immobili facendo riferimento alle quotazioni dei borsini e ad utilizzare solo metodologie più affidabili nonché personale competente;
  
• e anche la potentissima BCE è sulla stessa lunghezza d’onda.

Ripeto.

I borsini immobiliari sono utili, sono meravigliosi, sono indispensabili.

Ma li devi immaginare come una materia prima.

Sono dati grezzi.

Devi elaborarli, trasformarli, sono un prezioso contributo, devi solo imparare ad usarli.

Se non lo fai commetti un errore.

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Leggevo stamani che l’industria del Prosecco ha sorpassato in fatturato quella dello champagne.

Ecco, hai presente la meraviglia che ti genera un calice di prosecco ad osservarlo controluce?

E il profumo?

Da rimanere incantati poi a guardare quelle bollicine che corrono instancabili lungo il flûte.

OK, adesso bevine un sorso.

Fresco, mi raccomando.

E poi dimmi una cosa.

Credi davvero che per produrre questa perfezione si debbano solamente schiacciare dei grappoli d’uva?

Benissimo, immagina che i dati dei borsini immobiliari siano i grappoli d’uva delle colline di Valdobbiadene.

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P.S.: Sono stato invitato a Roma da Nomisma per il 18 luglio alla presentazione del 2° rapporto sul mercato immobiliare 2019.

In quell’occasione verrà presentata una overwiew del mercato immobiliare delle 13 principali città italiane, chiaramente Bologna compresa.

Indicatori, previsioni a 3 anni, analisi, statistiche, dati tecnici, tendenze.

Ecco voglio dirti che se non ci saranno imprevisti (sono alle battute finali di una trattativa per l’acquisto di un immobile a Bologna per un mio cliente) ci andrò.

Da viticoltore immobiliare non posso farne a meno.

Prosit!